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        注意千万别踩雷 买这些房可能倾家荡产

        楼市参考赵律师2017-12-18 07:15

        买房本来是人生迈上新台阶的开心事投资的人不需要开公司似的复杂打理也能帮自己躺着赚钱?#20445;?#33258;住的人终于有了更好的生活条件安居乐业享受人生但是买房的过程又让太多人终身难忘甚至追悔莫及?#20445;?#22240;为交易的过程放大了政策的变化影响也放大了人性的瑕疵

        ?#26412;?#31561;一线城市已经进入了存量房市场有统计数据显示房屋买卖合同纠纷的80%以上是二手房买卖合同纠?#20303;本?#22320;区二手房交易纠纷率为5%左右看似数值不高但这颗雷无论砸谁脑袋上都是100%的糟心事

        笔者根据?#26412;?#35199;城法院通报的近年来此类案件的审理情况总结出十大类 风险房?#23433;?#36873;附部分案例帮大家认清风险少走弯路

        1.慎选抵押房

        在二手房买卖合同履行过程中经常会有交易房屋存在抵押的情况如果要进行交?#36164;?#20808;要解除抵押此时购房者要明白如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押都将直接影响下一步合同的履行

        因此在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋如要购买抵押房一定要妥善签订合同督促卖房人解押防范意外情况发生

        案例

        2015年3月韩先生购买西城区广安门外大?#20540;?#19968;处房屋43平米总价174万元看到?#31508;?#30340;房价是不是悔恨这套房屋是张女士2013年通过按揭方式购得抵押给光大银行借款115万元因为没还清借款抵押权未消灭韩先生特意在合同中约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款?#20013;?#20043;后向张女士先行支付了120万但对方迟迟不办理解除抵押?#20013;?#26356;严重的是因为其他纠纷房屋被法院查封无法继续交易最终法院判决张女士支付违约金

        法院掌握的标准是如果有银行抵押在抵押未解除的情况下无法判决它进行过户因为存在抵押可能导致判决履行的障碍所以当事人如果购买的房屋存在抵押这种情况双方当事人要详?#20184;?#25269;押如何解除解除时间解除期限以及未按期解除抵押导致房屋合同不能履行的法律后果进行详细约定这样买房人和卖房人才能够更好地保护自己的权利

        2.防范?#32456;?#25151;

        ?#23548;?#20013;借房屋买卖幌子隐瞒高利借贷之实同时办理委托售房和房屋抵押公证是变相的以房?#32456;?#24403;借款?#23435;?#21147;偿还借款后房屋被低价转卖的情况时有发生买房人在遇到明显低于市场价格的在售房屋时一定不要急于交易要审核出售人的所有权情况弄清楚?#23548;?#20132;易人和房屋产权人的关系避免购买?#32456;?#25151;屋造成经济损失

        3.警惕共有房

        售房人往往具有夫妻关系因此购房人在买房过程中需要做一项简单的工作——在签订合同前问一?#29575;?#25151;人的家庭情况看看卖方的户口本上所载的婚姻状况如果已婚必须要让其配偶签订知情同意书如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话购房人要提高警惕因为夫妻在婚姻关?#33633;?#32493;期间所得的财产归夫妻共同所有一方未经另一方同意是无权擅自处理共同财产的

        4.看清多户房

        户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况户口迁移不是平?#35753;?#20107;主体之间的民事法律行为本质上属于公?#19981;?#20851;行政行为但是户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款并明确相应违约责任如果双方约定了逾期迁户条款系双?#38454;复?#25104;协议合法有效法律予以保护

        因此在交?#36164;导?#20013;涉及户口迁出问题可以通过约定违?#24049;?#26524;来督促卖?#20132;?#26497;履行户口迁出义务

        案例

        2015年5月王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋总价305万元依据合同约定董女士?#25509;?#24403;在该房屋所有权转移之日起10日内完成原有全部户口迁出?#20013;?#21542;则支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务结果房屋过户后?#26434;?#33891;女士的?#22871;?#25143;口未迁出王女士起诉到法院西城法?#22909;?#19968;庭庭长郭云燕分析户口迁移不是平?#35753;?#20107;主体之间的民事法律行为本质上属于公?#19981;?#20851;行政行为并不受司法调整不属于法院受案范围但是户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款并明确相应违约责任

        法院依据王女士?#23548;?#25439;失情况判决董女士支付部分违约金法院方表示因为户口在房屋里不影响买房人户口的迁入所以买房人对户口未迁出违约金的主张不要有过多的期望

        5.验明学区房

        ?#23548;?#20013;许多?#23435;?#20102;孩子上学而购买学区房但合同中没有明确约定房屋带有学位或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠?#20303;?#22240;此以购买学区房为主要目的买房人一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同并约定如因卖房?#23435;?#32422;?#29575;?#20080;房人购买学区房的合同目的不能实现买房人有权要求解除合同并且要求赔偿房屋差价损失等

        案例

        马先生为孩子上学想购买学区房中介公司业务员从网上?#19994;?#35199;城区一所重点小学以往的招生简章马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋可是后来他一打听这套房子不属于招生简章上的划片房屋就起诉到法院要求中介公司赔偿差价损失退?#29399;?#21153;?#36873;?#27861;院经审理认为双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容马先生所主张的差价损失无法支持

        法院方表示如果双方当事人确实要买卖学区房在合同的补充条款中要特别注明我要购买的是学区房合同目的就是要学区房如果没有实现合同目的违约方就要付给守约方相应的违约责任这样法院在?#38376;?#20013;也好有一个判断的依据法院方提醒去教委教育局网站学校的网站和学校?#23548;?#20102;解下划片的?#23548;是?#20917;到底这个房子是否属于学区房这是买房人的审查义务

        6.慎选央产房

        未办理上市?#20013;?#30340;央产房是不能通过房源?#25628;?#30340;所以从买方角度来看在签订合同前要事先了解该房屋的来源性质及是否满足上市交易的条件从卖方角度来看亦应当在房屋出售前完善相关上市?#20013;?#20174;而保证双方签订的合同能够顺利履行

        7.警惕代理房

        由于房屋产权人行动不便身处国外工作繁忙等原因经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象但是行为人没有代理权超越代理权或者代理权终?#36141;?#20197;被代理人名义订立的合同未经被代理人追认对被代理人不发生效力由行为人承担责任遇到此种情形购房人一定要提高警惕要求代理人提供委托书并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时代理人所要承担的违约责任防范代理?#23435;?#26435;代理或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效

        8.慎选在租房

        ?#23548;?#20013;不少二手房在出售时处于出租状态为了避免以后交房发生纠纷买房人在购房时应认真核查租赁合同期限主体等信息要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料

        9.了解拍卖房

        拍卖房往往涉及债务问题房屋可能被多次抵押购买这类房屋有可能面临债权人的追讨此外还要关注房屋的产权问题有无?#23548;?#23621;住人及户口有无迁出还要查看房屋是否存在未缴清的水电?#36873;?#29289;业费用等情况这些都需要竞买人负担总之拍卖房情况复杂无论是竞拍还是间接购买都需要在了解清楚后谨慎对待

        10.应对涨价房

        由于房价上涨等因素售房人即使在签订合同后依然会坐地起价通常表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价此时买房人有两个选择一是要求继续履行合同二是解除合同并要求赔偿损失但无论何种诉求首先要确定买卖双方已签订购房合同其次自身严格?#33041;?#24182;及时固定卖方违约的证据

        重要总结和提示

        1买家首先要准确掌握房产信息通过看房产证户口本和房子本身进行认真审核可以要求售房人配合到房管部门派出所户籍部门查询房屋情况户籍情况等2要妥善签订购房合同?#26412;?#24066;存量房屋买卖合同?#23433;?#20805;协议?#23478;家?#35748;真审查交易流程时间节点和违约责任等三个方面

        3维权方面在交易的各个?#26041;ڣ?#36141;房者都应当注意保留相关文件及证据双方在?#23548;事?#34892;过程中达成的新的约定要及时作为补充协议附在买卖合同之后一旦出?#32456;?#35758;拿好相关证据帮助还原事实

        注意千万别踩雷 买这些房可能倾家荡产

        注意千万别踩雷 买这些房可能倾家荡产

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