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        二次房改前站土地拍卖制度已开始调整

        华夏时报2017-12-18 08:37

        摘要倪鹏飞认为当前住房的问题很多时候并不来自于住房本身而是来自基础的土地财政制度以及金融制度财税制度等如果这些制度不变的话?#19981;?#26159;改变不了高房价的现?#30784;?/SPAN>

        二次房改前站土地拍卖制度已开始调整

        二次房改要来了

        这是12月8日中共中央研究用加快住房制度改革和长效机制建设为2018年房地产市场定调后市场人士第一时间作出的反应12月12日经济学家马光远也撰文指出启动二次房改?#20445;?#24357;补房地产制度建设的短缺构建真正的长效机制是当务之急

        自1998年首次住房制度改革以来也有几次重大的政策发?#24613;?#35299;读为第二次房改?#20445;?#20170;年也不例外租购并举共有产权住房集体土地建设租赁住房?#35748;?#20851;政策均在房地产市场激起千层浪

        中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主?#25991;?#40527;飞接受华夏时报记者采访时表示目前还没有官方口?#30701;?#21040;二次房改不过这一次住房制度改革的力度或会触及到土地财政这一住房相关性基础制度若执行坚决产生的影响将不输第一次房改

        房改路径螺旋式上升

        中国的第一次房改实质上是住房商品化的过程不过在制订改革方案初期第一选择并不是售?#20445;?#32780;是租

        为了解决长期以来在公房的建设和维护上过度支出的问题20世纪80年代政府以租金改革为重点提出分步提高租金缴纳租赁保证金等多种思路反向刺激大家去购买住房然而当时老百姓的收入很低很多支付不了购房款还需要单位和政府补贴

        这条路并没有走通倪鹏飞记得当时某市人大有一个议案是全市增加5分钱租金两三年?#27982;?#26377;通过

        1998年国务院颁布23号文国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知提出停止住房实物分配逐步实行住房分配货?#19968;?#20303;房作为一种商品其价格由市场决定这一划时代的方案迅速卖出了积压的住房也解决了城市?#29992;?#20303;房短缺的问题

        近20年来购房市场在价格机制的刺激下蓬勃发展但房地产基本制度建设仍然不足土地财政这一住房的基本性制度没有改变通过短期调控措施来抑制房价最终效果都不尽如人意构建长效机制的重要性也因此凸显

        倪鹏飞指出由于此前保障房的比例较小大量城市中买不起房的夹心层全部?#24613;?#25512;入市场租购并举的政策正是要纠正之前的偏向发展租房市场让买不起房的人能够住有所居新一轮改革的思路是否定之后再否定但不可能回到从前没有市场化的时候而是螺旋式上升的他说

        之前是什么?#20960;?#20102;市场政府应该做的没有做未来是政府做政府应该做的同时用财税调节市场中原地产首席分析师张大伟对华夏时报记者表示

        降地价才是核心

        在具体的改革方向上倪鹏飞认为当前住房的问题很多时候并不来自于住房本身而是来自基础的土地财政制度以及金融制度财税制度等如果这些制度不变的话?#19981;?#26159;改变不了高房价的现?#30784;?/SPAN>

        日前中国社科院发布的中国住房发展报告2017-2018指出住房基础性制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险一方面地方政府是房地产调控的主力其财政收入却过度依赖于土地出让收入以及房地产行业相关税费这使得他们在调控问题上的立场并不坚定随时可能倒戈?#20445;?#21478;一方面在土地市场和管理制度上我国土地市场主要被地方政府垄断土地拍卖实行价高者得的制度也推高了土地拍卖价格

        在倪鹏飞看来对土地财政的根基目前的一些政策已经一定程度上有所触及8月底出台的集体建设用地建设租赁住房方案就是政府让利的结果如果把集体土地重新收回来进行招拍挂又能赚一大笔但政策让它们直接入市就是避免了这?#36824;?#31243;鉴于农村集体建设性用地比例之大如果能?#36824;?#36991;好小产权房以租代售的风险有望缓解城市住宅用地短缺的问题

        另一个是上海的21幅纯租赁地块用协议出让的方式挂牌最?#31449;?#20197;低于周边商品房数倍的单价成交甚至有地块周边商品房单价达10万元/平方米高于其成交价的8倍左右而这种地方的探索也有可能在全国范围内推广

        降房价的根本是降地价只有地价降下来了房价?#25293;?#38477;下来不然无异于扬汤?#29399;小?#20522;鹏飞说他建议将城市范围内的土地管理权限归并于城乡建设部门并针对不同性?#22987;?#29992;途的土地采用不同的拍卖方式普通商品住房用地采用控房价竞地价的出让方式对租赁住房建设用地实行协议出让高档商品房用地可以采取自由竞价的拍卖方式

        加快财税金融改革

        而对住房市场起到支撑作用的财税和金融改革也是改革的重点不过针对另一个大众关注的焦点房地产税?#20445;?#35768;多专?#20197;?#37319;访中表示并不会在短期内立即出台

        易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;分析对于房地产税当前住房制度改革中肯定会做考虑但由于征税的问题比较敏感应该还是在论证阶段暂时不会出在立法前还要做更多基础性工作针对什么类型的房产应该进行征税的问题还会谨慎处理

        张大伟认为建立房地产平稳健康发展的长效机制关键要处理好住房消费和投资房地产和经济增长的协调关系另外必须降低房地产的投资属性回归居住属性从政策预期看下一步应加快住房土地供应房地产税收租赁等制度不过他也表示短期出台房地产税并不现实

        调控的金融政策方面倪鹏飞建议实行信贷差别利率不建议提高首套房利率他认为目前银行上浮首套房利率对刚需人群解决贷款问题形成了一定的阻碍他还建议推进租赁住房投?#24066;?#25176;基金试点政策支持金融机构向符合条件的住房租赁企业提供发行债券?#26412;n?#19981;动产证券化产品等服务并至此用于发展住房租赁业务

        一个完美的租赁市场和制度应该由三大基石组成信用租房租售同权和租金证券化?#26174;?#36827;指出信用租房基于移动互联网大数据等?#25293;?#26410;来可以针对不同的出租者和承租者提供信用评估也可以基于信用要素来进行租赁市场的定价这样?#35748;?#38500;了信息不对称的风险也有助于降低交易成本在租售同权上要走出过去租赁市场的老路研究承租者背后的新需求包括积分落户子女教育医疗居住安全感等同权做到位租赁需求自然积极释放而在租金证券化领域应该充分考虑房屋销售市场和租赁市场的本?#26159;?#21035;和差异积极为企业创造更宽裕的金融环?#22330;?#20225;?#31561;?#23454;现了资金的较快回笼那么其参与租赁市场的积极性就容易被调动起来

        二次房改前站土地拍卖制度已开始调整

        二次房改前站土地拍卖制度已开始调整

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